任意売却について

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任意売却とは

債務者と債権者双方合意のもと、「適正価格」で不動産を売却することです

 「任意売却」とは、債務者と債権者との合意のもと、競売される前に債務を処理し、所有不動産を“任意”に売却することです。
 給与の減少やリストラなど、債務者が何らかの理由により住宅ローンなどの支払いが困難になった場合、そのまま延滞または滞納を続けると、債権者は「不動産競売の申立て」を行うのが通常です。しかし、競売の手続きが行われる前に仲介者(不動産会社等)が債務者と債権者の間に入り、債務を残したままで抵当権などを解除してもらい、双方が満足できる金額で不動産取引を成立させることを「任意売却」といいます。
 同じ不動産の売却でも、競売より任意売却の方が高額で売却できる可能性が高いため、債務者にとっては、残債の整理縮小や債務の再構築などが行いやすく、債権者にとってもより多くの債務が回収できるなど、債務者、債権者の双方にメリットがある方法といえるでしょう。

任意売却とは

任意売却のメリットとは?

任意売却は、競売に比べて圧倒的な「メリット」があります

 住宅ローンを滞納し続け、競売になってしまうと様々なデメリットが発生します。
同じ不動産を売却するなら(特に新しい生活を考える上では)任意売却は競売と比べて圧倒的なメリットがあります。

任意売却のメリット 競売のデメリット
メリット1 手元に「生活再生資金」が残る 債権者との話し合いにより、不動産を売却した代金から引越し費用などの手当を受け取ることが可能です。 デメリット1 引越し代などは一切出ない 立ち退きを余儀なくされても、引越し代などはもらえません。
メリット2 高値で売却できる可能性が高い 競売よりも市場価格に近い金額で売却できるため、より多くの債務を返済できます。 デメリット2 市場価格よりも安値で売却される 市場価格に対して約3割減という、相場よりも大幅に安い価格で落札されてしまうため、売却後の残債額が多くなってしまいます。
メリット3 債務者の負担がほとんど無い 滞納している各種税金や管理費だけでなく、抵当権抹消費用や仲介手数料など、通常売却時に必要な支払いも売買代金から支払われるため、基本的に債務者の負担はほとんどありません。 デメリット3 トラブルになる可能性が大! 債権者と残債に関する話し合いなどは行われずに落札されてしまうため、後々支払いトラブルの原因に。また、買受人には立退き料などを支払う義務が無いため、立退きトラブルが発生する場合もあります。
メリット4 自身での売却が可能なため、
前向きに処理できる
「売られてしまう」競売とは異なり、任意売却は自身で「売る」ため、前向きに処理できます。また、一般的な売却と同じため、競売のように売却に至った事情を近隣の住人に知られる心配もありません。
デメリット4 競売になったことを知られる 新聞発表やチラシのポスティングなどにより、近隣の住人に競売物件であることが知られてしまいます。

任意売却の流れ

ご相談から約2〜6ヶ月で任意売却完了!

 下記のチャート表が、一般的な「任意売却」の流れとなりますが、任意売却に至った経緯や、金融機関の違い(公的か、民間系かなど)などにより、多少異なります。
また、任意売却が完了するまでには、およそ2〜6ヶ月間かかります。

任意売却の流れ

正しい業者の選び方とは?

任意売却業務を扱っている、様々な方たち

 住宅ローンの延滞および滞納を含む借金問題の相談窓口としては、一般的には弁護士が真っ先に頭に浮かぶことでしょう。実際、弁護士も相談に乗ってくれますが、ここで重要なのは

「任意売却は不動産会社にしかおこなえない」ということです。

 弁護士に相談し、任意売却をおこなう決断をしても、当の弁護士が任意売却をおこなうわけではなく、結局は知り合いの不動産会社などがおこなうことになります。任意売却には『競売』というタイムリミットが存在するだけに、スピーディに手続きをおこなう必要があります。つまり直接、不動産会社に相談することが、最適な方法といえるでしょう。ただし、すべての不動産会社が任意売却をおこなってくれるとは限りません。任意売却の場合、通常の不動産取引とは異なり“債権者との交渉”という特別なスキルが必要となるからです。

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