よくあるご質問のご相談事例

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よくあるご質問のご相談事例

住宅ローンは何とか支払いをしてますが、消費者金融のローンを滞納。相談はできますか?
まだ、色々な選択ができる状況にあると思います。 司法書士や弁護士の先生も、無料でご紹介できますので、とにかく早期にご相談ください。
新しい住居を借りる際、保証人になってくれる人がいません。大丈夫ですか?
ゼンシンでは、その場合、保証人不要物件や、知り合いの不動産会社からの紹介物件をご案内させていただきます。
住宅ローン以外の借金もあります。もう自己破産しなくてはならないですか?
いいえ。自己破産などは考えず、まずは一度ゼンシンにご相談ください。自己破産をせずに新しい生活を迎えられた方が何人もいらっしゃいます。 住宅ローン以外の借金も考慮した解決策をご提案いたします。
「任意売却」と「競売」の違いは?
「競売」とは、債権者の申し立てにより裁判所が債権の担保となっている不動産を売却することです。一方「任意売却」とは、所有する不動産を債務者の“任意”で売却することで、競売のような強制的な処分ではない点が、両者の大きな違いです。
また、不動産を手放すという点で差異はありませんが、任意売却なら、より高額で売却できる可能性が高く、さらに住宅の明け渡し時期などの話し合いにも応じてもらえますが、競売の場合は、明け渡し命令により即時退去を求められる場合もあります。新しい生活を考えた場合、ここに大きな差があるのです。
「任意売却」って必ずできるものなんですか?
100%成功する保証はございませんが、弊社にご相談いただいた方のうち、約9割が任意売却に成功しております。任意売却の成功率は、ご相談いただく時期によっても変わってきますので、成功率を上げるためにも、早めのご相談をおすすめいたします。
「街金」の抵当権が付いた不動産でも「任意売却」は可能?
抵当権の下位に消費者金融など、いわゆる「街金」がいる場合、その不動産の所有者の多くは「任意に売却できない」と思いがちですが、任意売却は可能です。そのためのノウハウを備えていのが、任意売却専門の不動産会社なのです。
競売が開始されても「任意売却」は可能?
たとえ競売が開始されてしまっても、任意売却はできます。しかし、競売の開始である「期間入札の公告」から、競売取下げが不可能となる「開札日(入札結果の発表)」までは約4ヶ月しかありません。早急にご対応されることをおすすめいたします。
「任意売却」をするにはどのくらいの時間が必要?
所有している不動産や状況によって異なりますが、概ね6ヶ月程度で、最短でも2ヶ月は必要となります。「任意売却」がおこなえる期間は限られていますので、注意が必要です。
任意売却後に残った債務はどうなるの?
所有不動産を「任意売却」した後に残った債務(無担保債権)は、債務者の方が支払っていかなければなりません。一方で、債権者との話し合いにもよりますが、毎月の生活費を考慮した支払額で、分割返済をしていくことも可能です。
ちなみに債務は、金融機関や保証会社などから「サービサー」と呼ばれる会社に譲渡されるため、任意売却後の交渉は、このサービサーとの間でおこなわれます。
「サービサー」とは何ですか?
従来、債権回収業務は弁護士にだけ認められていましたが、1999年に施行された「債権管理回収業に関する特別措置法(略称:サービサー法)」により、債権の種類を限定したうえで民間企業の参入が認められました。そのサービサー法にもとづき、法務大臣から営業許可を受けて設立された民間会社のことを「サービサー」と呼びます。
ちなみに主な業務内容は、金融機関から受託した債権の管理回収や、買い取った債権の担保不動産の処分などです。
住宅ローンの滞納を続けるとどうなる?
最初の1〜3ヶ月未満までは、郵便物や電話などでの督促は行われますが、いきなり競売にかけられることはありません。しかし、3ヶ月を過ぎると「期限の利益の喪失」となり、住宅ローンを一括返済しなければならなくなります。その後、3〜6ヶ月で競売にかけられ、処理されてしまいます。
「期限の利益の喪失」とは何ですか?
住宅ローンを組んだ際、支払い期限を「20年・240回」や「30年・360回」といった具合に設定すると思います。しかし、ローンの支払いを各金融機関が設定した期間以上滞納してしまうと、その支払い期限が無くなり、即座に全額を一括で返済するよう求められます。これが「期限の利益の喪失」ですが、同時に債権(返済を請求する権利)は、各金融機関から保証会社に移行します。
ちなみに設定される期間は各金融機関で異なり、住宅金融公庫なら約6ヶ月。銀行など、その他の金融機関は約3ヶ月です。
「代位弁済」とは何ですか?
何らかの理由によって金融機関への住宅ローンの返済が不可能となった債務者に代わり、保証会社が残債を一括で支払うことを「弁済」といいます。これにより、保証会社は債務者に対して弁済した金額に対する求債権を取得したこととなり、債権者が持っていた担保権などを「代位」して行使することが可能となります。そして、この一連の流れを「代位弁済」というわけです。
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